2014年，實體房產(chǎn)投資繼續(xù)遇冷，觀望情緒甚囂塵上，在買房已經(jīng)無法帶來可觀投資回報的今天，房地產(chǎn)投資又該何去何從？
2015年剛剛開年，天堂硅谷的一款新型的地產(chǎn)夾層基金產(chǎn)品——“佳燁3號”資管計劃引起了投資人極大關(guān)注。逆勢而上的地產(chǎn)金融又有怎樣的投資邏輯？
《財富來敲門》帶著大家關(guān)心的問題專訪了浙江天堂硅谷資產(chǎn)管理集團董事總經(jīng)理周曉樂。
《財富地產(chǎn)十點半》：2014年房地產(chǎn)已經(jīng)不是投資人熱心追逐的投資選擇，您如何看待房地產(chǎn)行業(yè)今后的投資可能性？
周曉樂：隨著中國房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)開始體現(xiàn)商品的本質(zhì)屬性，越來越反應(yīng)市場的剛性或改善性需求，而不是投資需求。在這個情況下，現(xiàn)在再像前十年靠買房獲取高回報已經(jīng)不太可能了。
與此同時，我們會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)開始分化：全國各地市場差異加劇，鄂爾多斯房價打一折也沒人買，2014年廈門房產(chǎn)依然逆勢上漲；房地產(chǎn)類型也越來越多元化，從傳統(tǒng)的住宅、寫字樓、工業(yè)用房，到旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將呈現(xiàn)更加細(xì)分的分類，產(chǎn)品的專業(yè)度和差異化要求越來越高。一句話來說，現(xiàn)在已經(jīng)過了靠拿地就能賺錢，或者單打獨斗就能賺大錢的時代，需要專業(yè)，更需要聯(lián)合專業(yè)的力量。房地產(chǎn)投資，也從普通人買房賺錢的時代，走到了專業(yè)資產(chǎn)管理人引領(lǐng)下，獲取超越市場平均水平的開發(fā)收益的時代。
只要居者有其屋的需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)長期仍然會存在盈利機會的行業(yè)。從前，房地產(chǎn)開發(fā)是一個微笑曲線，開發(fā)商賺的大頭是土地增值收益，買房人獲取的是房價上漲收益。而現(xiàn)在，越來越多的投資人可以通過參與從土地鋼筋水泥到房產(chǎn)的質(zhì)變過程，分享項目開發(fā)的收益，而不需要再守著一個靜態(tài)的商品市場等著它漲價。
《財富地產(chǎn)十點半》：這也就是我們所說的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，對嗎？我們想了解下，您覺得接下來的房地產(chǎn)與金融更加緊密的結(jié)合會有哪些方面的顯著特征？
周曉樂：一、房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，需要大量金錢的投入，才能產(chǎn)生從土地到商品房質(zhì)變的過程；
二、整個房地產(chǎn)市場的分化正在加劇，不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同項目，都會產(chǎn)生不同的發(fā)展趨勢。現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資更需要有專業(yè)性，這個專業(yè)性不光體現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品設(shè)計和銷售，更體現(xiàn)在金融、資本運作能力上面；
三、作為投資人的我們不可能再用一兩百萬或者一兩千萬去參與一個房地產(chǎn)的開發(fā)，我們需要專業(yè)的投資機構(gòu)，幫助我們?nèi)ゴ蚶磉@樣一個專業(yè)性的投資。我想這是現(xiàn)在的地產(chǎn)金融的一個特征。
《財富地產(chǎn)十點半》：那您覺得，整個房地產(chǎn)金融化最終會以什么樣的產(chǎn)品形式呈現(xiàn)出來？
周曉樂：地產(chǎn)信托是投資人最熟悉的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，基本上能夠獲得比存款甚至貸款的利率高的多的回報。2013年，隨著信托剛性兌付被打破，2014年像佳兆業(yè)這樣比較大牌的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)問題，地產(chǎn)信托是否還是房地產(chǎn)金融的最佳選擇？
與此同時，我們會注意到，仍然有大量的好項目，賺錢的項目出現(xiàn)。投資人如要選擇能夠更安全有保障的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，地產(chǎn)夾層基金是一個很好的方向。因為夾層基金結(jié)合股權(quán)債權(quán)融資，專業(yè)投資管理機構(gòu)有能力管控整個開發(fā)流程，并通過行業(yè)資源整合，幫助投資人控制開發(fā)風(fēng)險，分享開發(fā)收益。
《財富地產(chǎn)十點半》 ：所以，您覺得房地產(chǎn)金融領(lǐng)域會出現(xiàn)哪些全新的變化？
周曉樂：第一、因為整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了拍腦袋賺錢的時代，反而是到了我們地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的階段，再去看看國外的市場，比如以美國市場為例，現(xiàn)在90%的房地產(chǎn)開發(fā)是地產(chǎn)基金主導(dǎo)，而不再是開發(fā)商。
第二、在國外的房地產(chǎn)基金前十位中，只有鐵獅門是開發(fā)商出身，剩下的都是房地產(chǎn)基金管理人整合行業(yè)的資源去創(chuàng)造增值。
回到國內(nèi)來看，我們的房地產(chǎn)基金只能說方興未艾，還處在地產(chǎn)基金的初級階段：之前的房地產(chǎn)金融基本上是以項目投資為主；后來主要以簡單的債權(quán)為主，而我們戲稱天堂硅谷的地產(chǎn)基金是一個升級版本，也就是一個股加債的夾層基金模式：2014年天堂硅谷地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟正式成立，我們將專業(yè)力量結(jié)合起來提供增值，然后讓基金去分享股權(quán)的收益，同時債權(quán)又對投資人又有一個基礎(chǔ)的保障。
第三，未來方向會更多元，比如管理型的地產(chǎn)基金，或者母基金等，通過多個項目，分散風(fēng)險，增加退出通道；
第四、國外的市場，因為資本市場的工具比較發(fā)達，比如新加坡的凱德集團，他開發(fā)的時候是以房地產(chǎn)基金進入，退出以REITs來接盤，以REITs在新加坡上市，這樣保持了房地產(chǎn)基金的退出方式的多元化。
2014年底，國家頒布了北上廣深REITs試點的文件，預(yù)計地產(chǎn)基金在未來的中國市場會很快發(fā)展起來。
《財富地產(chǎn)十點半》：對投資人來說，一個房地產(chǎn)開發(fā)可能會面臨哪些方面的風(fēng)險？
周曉樂：第一，房地產(chǎn)項目本身的區(qū)域選擇錯誤。比如鄂爾多斯，它本身的需求不足，大量地建房子導(dǎo)致供給過剩，自然價格、收益、現(xiàn)金都得不到保障。
第二，房地產(chǎn)項目開發(fā)缺乏過程管控。有些開發(fā)商項目可能拿的還不錯，但是因為過程缺乏管控，可能人家開發(fā)兩年就能完成了銷售，他3年、4年甚至5年都沒有辦法回收。基金團隊的組成里面必須有人真的懂房地產(chǎn)，且有很強的操控力；
第三，資金流把控能力。很多開發(fā)商在投錢的時候并沒有真正的對于未來的資金的運用以及現(xiàn)金流做有效的評估，所以他就很難來實現(xiàn)最終的有效的保障跟銷售。
《財富地產(chǎn)十點半》：所以，根據(jù)您提到的可能風(fēng)險，普通投資人在選擇地產(chǎn)基金的時候，應(yīng)該掌握怎樣的選擇標(biāo)準(zhǔn)？
周曉樂：第一，選擇需求將會增長的區(qū)域。它能夠?qū)ξ椅磥淼娜セㄤN售）做有效的保障的，供給相對是有限的，供求關(guān)系相對是比較好的。
第二，項目一定要有差異化。比如成本比較低，或者產(chǎn)品具有未來的稀缺性。
第三，關(guān)于整個現(xiàn)金流資金的安排跟控制。這不是說很簡單的管那些錢，重點是錢怎么用在刀刃上，怎么有價值。不光要管花出去的錢，重點是要管回來的錢，因為回來的錢才是客戶收益的保障。
所以建議投資人可以把我們的投資邏輯作為地產(chǎn)基金的三段論去評判一下，看這個房地產(chǎn)基金是不是按這個邏輯去選項目，有沒有能力去管項目，這個是投資人未來所需要擁有的專業(yè)判斷能力。
（轉(zhuǎn)載自：浙江錢江都市頻道《財富地產(chǎn)十點半》；時間：2015年1月20日）
